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Wissenswertes zur Mietkaution
Welche Regeln gibt es bezüglich der Mietkaution? Hier sind neun interessante Fakten, die sowohl Mieter als auch Vermieter kennen sollten.
Der Umzug in eine neue Wohnung ist oft mit hohen Kosten verbunden und die Mietkaution stellt für viele Mieter eine zusätzliche finanzielle Belastung dar. Aber ist es überhaupt notwendig, eine Kaution zu zahlen? Was müssen Mieter noch über die Zahlung wissen, die Vermieter für eventuelle Schäden während der Mietzeit verlangen? Hier sind die neun grundlegenden Rahmenbedingungen:
Fakt 1: Eine Mietkaution ist ein Kann, aber kein Muss
Die Mietkaution kann vom Vermieter als Absicherung für Schäden, die von den Mietern verursacht werden, oder für nicht geleistete Mietzahlungen verwendet werden. Es liegt im Ermessen des Vermieters, ob er eine solche Sicherheitsleistung vom Mieter verlangt oder nicht. Hans-Christian Lütt von Lütt Immobilien erklärt: "Es liegt also im alleinigen Entscheidungsbereich des Vermieters, ob er eine Kaution vom Mieter verlangt oder nicht."
Fakt 2: Drei Monatsmieten sind das Maximum
Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch darf die Mietkaution maximal drei Monatskaltmieten betragen. Die Nebenkostenvorauszahlung wird dabei nicht berücksichtigt. Wenn die Kaltmiete beispielsweise 830 Euro beträgt und die Warmmiete 990 Euro, darf die Kaution höchstens 2490 Euro betragen.
Wenn die Miete im Laufe des Mietverhältnisses steigt, hat der Vermieter nicht das Recht, eine höhere Kaution zu verlangen. Die Höhe der Kautionsleistung bleibt also unverändert und entspricht dem Betrag zu Beginn des Mietverhältnisses.
Fakt 3: Auch Ratenzahlungen sind möglich
Fakt 3 besagt, dass Mieter die Möglichkeit haben, ihre Kaution in drei gleichen Raten zu zahlen, um die finanzielle Belastung zu reduzieren. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, während die weiteren Raten mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig werden.
Fakt 4: Die Kaution ist anzulegen
Der Vermieter oder die Vermieterin sind gesetzlich verpflichtet ist, die Kaution bei einem Kreditinstitut mit dreimonatiger Kündigungsfrist und zu den üblichen Zinsen anzulegen. Es können jedoch auch andere Anlageformen vereinbart werden, solange die Anlage vom Privatvermögen getrennt aufbewahrt wird. Beliebte Optionen sind explizite Mietkautionskonten oder treuhänderisch verwaltete Mietkautionssparbücher auf den Namen des Mieters. Es wird empfohlen, dass Vermieter sich vorab bei ihrer Bank informieren, welche Möglichkeiten es gibt und ob Kosten dafür anfallen.
Fakt 5: Kaution wird während des Mietverhältnisses nicht angetastet
Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter nicht auf die Kaution zugreifen, um strittige Forderungen zu begleichen. Erst wenn am Ende des Mietverhältnisses Schäden entstanden sind oder Mietrückstände bestehen, kann der Vermieter diese Schulden aus der Mietkaution begleichen. Hat der Vermieter das Konto eingerichtet, kann er einfach darauf zugreifen.
Wurde ihm ein Sparkonto verpfändet, gestaltet sich dies etwas schwieriger, da der Mieter dem Zugriff des Vermieters häufig zustimmen muss. Verweigert er die Zustimmung unberechtigterweise, muss der Vermieter ihn im schlimmsten Fall auf Erteilung der Zustimmung verklagen.
Fakt 6: Zinsen gehören dem Mieter
Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Er muss sie also nicht mit dem Vermieter teilen. Nach dem Auszug sollte der Mieter oder die Mieterin die Kaution samt Zinsen schriftlich zurückfordern.
Der Vermieter kann sich mit der Rückzahlung Zeit lassen
Eine gesetzlich geregelte Abrechnungsfrist für die Kaution gibt es nicht. In der Regel sollte der Vermieter die Kaution spätestens sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung zurückzahlen. So lautet zumindest ein Urteil des Oberlandesgerichts Celle (Az.: 2 U 223/01).
In Einzelfällen kann die Abrechnungsfrist auch länger sein. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Nebenkostennachforderungen aus dem laufenden Jahr bestehen, die Abrechnung aber erst im Folgejahr erfolgt. In solchen Fällen darf der Vermieter aber in der Regel nur einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten. Das jedenfalls hat der Bundesgerichtshof 2006 entschieden (Az.: VIII ZR 71/05).
Vermieter müssen dem Mieter eventuelle Schäden nachweisen
Vermieter dürfen nur dann Teile der Kaution für Schäden einbehalten, wenn der Mieter den Schaden schuldhaft verursacht hat. Dies muss der Vermieter darlegen und beweisen. Ist eine außergerichtliche Klärung nicht möglich, muss laut Janßen im Zweifel gerichtlich geklärt werden, wie viel Geld der Vermieter von der Kaution einbehalten darf.
Normale Gebrauchsspuren gehen nicht zu Lasten des Mieters
Normale Gebrauchsspuren sind kein Grund für den Vermieter, Geld von der Kaution einzubehalten. Normale Gebrauchsspuren sind in der Regel Farbunterschiede an den Wänden nach dem Abhängen von Bildern oder leichte Kratzer auf Bodenbelägen.
Unser Tipp: Um vorab zu klären, ob es sich um normale Gebrauchsspuren oder darüber hinausgehende Schäden handelt, kann es sinnvoll sein, vor dem Auszug eine Überprüfung durch Ihre Haftpflichtversicherung zu veranlassen.
10.03.2023,