Kleinreparaturenklausen wirksam vereinbaren

Generell gilt der Grundsatz, dass Vermieter für alle Reparaturen an der Mietsache verantwortlich sind, diese also auch auf eigene Kosten instandhalten müssen. Gesetzliche Grundlage dafür ist § 535 Abs. 1 BGB. Darin steht: 

"(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen."

Demnach hat der Vermieter alle an der Immobilie entstandenen Schäden entweder persönlich oder durch ein beauftragtes Unternehmen beseitigen zu lassen und natürlich auch die Kosten dafür zu tragen. Dazu gehört grundsätzlich z. B. auch der Austausch eines defekten Wasserhahns (AG Gießen, 30.04.2008, 40-M 12508). Auch Wartungsarbeiten wie das Entkalken von Wasserhähnen liegt in der Verantwortung des Vermieters und muss von diesem vorgenommen werden.

Allerdings beinhalten viele Mietverträge eine sogenannte "Kleinreparaturklausel", wonach nicht der Vermieter, sondern der Mieter für kleinere und "Bagatellreparaturen" verantwortlich ist. Damit eine solche "Kleinreparaturklausel" aber auch tatsächlich wirksam wird, müssen einige Voraussetzungen zwingend erfüllt sein.

Zu diesen Voraussetzungen zählen:

Bei dem Schaden handelt es sich tatsächlich um eine Bagatelle.
Eine Beseitigung des Schadens darf den Kostenrahmen von aktuell etwa 100,- EUR(1) nicht überschreiten. Der Mieter hat häufigen und direkten Zugang zu der instand zu setzenden Mietsache.
Beispiele hierfür sind z. B. der tropfende Wasserhahn, Steckdosen, defekte Duschköpfe und -schläuche, Fensterverschlüsse und Türverschlüsse. Aber Vorsicht, das Türscharnier ist dann wieder Sache des Vermieters.

Ganz wichtig ist auch eine doppelte Begrenzung der finanziellen Obergrenze. So muss a) eine Obergrenze für den einzelnen Schaden genannt werden, eben jene 100,- Euro, zusätzlich ist aber auch noch b) eine Obergrenze für die Summe der jährlich anfallenden Reparaturkosten zu benennen. Das können 150,- bis 200,- Euro p. a. sein, möglich ist aber auch eine Obergrenze von 8 % der Jahreskaltmiete. Übersteigen die Reparaturkosten den festgesetzten Betrag, so sind sie komplett vom Vermieter zu zahlen. Eine anteilmäßige Beteiligung des Mieters ist ausgeschlossen, hier gilt entweder oder.

Eine Kleinreparaturklausel ist also nur dann wirksam, wenn sie sowohl die jährliche Obergrenze als auch die Grenze für einmalige Reparaturkosten enthält.

Unwirksam sind auch Klauseln, nach denen sich der Mieter grundsätzlich an allen Reparaturen mit einem bestimmten Betrag zu beteiligen hat. Auch Klauseln, wonach es der Verpflichtung des Mieters selbst obliegt, Unternehmen mit der Reparatur von Schäden zu beauftragen, sind unwirksam, da dies Sache des Vermieters ist. Ebenfalls unwirksam sind Klauseln, gemäß derer ein Mieter verpflichtet wird, Schönheitsreparaturen durch einen Handwerksbetrieb ausführen zu lassen [LG München I, 30.09.2009, 15 S 6274/09].

Achtung: Sollte eine Kleinreparaturklausel unzulässig sein oder ist sie innerhalb eines Mietvertrags gar nicht vorhanden, trägt der Vermieter generell sämtliche Reparaturkosten selbst, da wiederum § 535 Abs. 1 BGB voll zum Tragen kommt.

zu (1) Haufe VerwalterPraxis: Unter Berücksichtigung der allgemeinen Preisentwicklung dürfte derzeit wohl von einem Betrag von 100 EUR ausgegangen werden. https://www.haufe.de/immobilien/verwalterpraxis/bagatellschaeden-und-kleinreparaturklauseln_idesk_PI9865_HI1342869.html

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10.11.2021,

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