Verbesserte AfA - Möglichkeiten laufen aus.

Viele Vermieter verschenken jährlich rund 5.000 Euro bei der Gebäude-AfA

Seit Jahren erleben wir heftig steigende immobilienpreise und die Mieteinnahmen kommen durch Mietpreisdeckelung und Mietenbremse nicht hinterher. Gleichzeitig tritt jetzt dann noch die neue Grundsteuer in Kraft, die für viele Eigentümer auch wieder zusätzliche Kosten bedeutet. Trotz alldem nutzen viele Vermieter noch nicht die Möglichkeit, die Gebäudeabschreibung der tatsächlichen Nutzungsdauer anzupassen. Dadurch werden viele tausend Euro pro Jahr an den Fiskus verschenkt.

Im Februar 2022 stellte das Finanzgericht Münster in einer Entscheidung (Aktenzeichen 1 K 1741/18 E) klar, dass die durch Privatgutachten ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer von gewerblich genutzten Immobilien als Grundlage des steuerlichen AfA-Satzes gelten kann. Damit bestätigte das Finanzgericht die Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 28.07.2021 (Aktenzeichen IX R 25/19), welche letztinstanzlich feststellte, dass sich der Steuerpflichtige zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer, eines zur Erzielung von Einkünften genutzten Gebäudes (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EstG), jeder Darlegungsmethode bedienen kann, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Wo früher teils aufwändige Bausubstanzgutachten erforderlich waren, reicht heute ein Online-Gutachten aus. Allerdings ist diese Möglichkeit den meisten privaten Vermietern und auch vielen Steuerberatern noch nicht bekannt. Dadurch verschenkt der durchschnittliche private Vermieter einer Bestandsimmobilie unseren Schätzungen zufolge zwischen 2.500 EUR und 5.000 EUR pro Jahr. Gerade Kapitalanleger, die eine Immobilie als Altersvorsorge kauften und diese nun vermieten, sollten diese Möglichkeit nicht ungenutzt lassen.

Last Call

So schön sich vorstehende Möglichkeit zur Erhöhung Ihrer Abschreibungen lesen mögen, so fatal ist es, dass der Gesetzgeber anscheinend bestrebt ist, diese Möglichkeit zu deckeln. Es existiert bereits ein Referentenentwurf aus dem Bundesfinanzministerium, bei dem auch das Thema verkürzte Gebäude-AfA durch Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer behandelt wird. Mit einer Abschaffung des dafür maßgeblichen § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG versucht der Fiskus ab 01. Januar 2023, eine “Vermeidung unkontrollierter Steuermindereinnahmen” zu erreichen. Den genauen Wortlaut des Referentenentwurfs haben wir Ihnen hier hinterlegt: https://www.estate45.com/admin/dokumente/upload/file.asp?FileID=8198. Der  Entwurf des Jahressteuergesetzes 2022 sieht vor, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG zum 1.1.2023 zu streichen, so dass sich Steuerpflichtige nicht mehr auf eine kürzere Restnutzungsdauer berufen können. Gleichzeitig soll die lineare Abschreibung von zwei auf drei Prozent jährlich angehoben werden, so dass Gebäude grundsätzlich über 33 Jahre abgeschrieben werden; dies soll allerdings erst für Gebäude gelten, die ab 2024 fertiggestellt werden. Auf die dadurch entstehende Lücke sollten Sie unbedingt achten.

04.10.2022,

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